Sociedades Inmobiliarias de Bienes Raíces (SIBRAS)
Actualmente, las sociedades mercantiles constructoras o adquirentes de inmuebles tienen diversos beneficios, entre los que se encuentra el que permite a los accionistas que aporten bienes inmuebles a la sociedad acumular la ganancia por la enajenación de los bienes aportados cuando enajenen las acciones de dicha sociedad, en la proporción que dichas acciones representen del total de las acciones que recibió el accionista por la aportación del inmueble a la sociedad, siempre que la ganancia no se hubiera acumulado previamente, o bien, cuando la sociedad enajene los bienes aportados, en la proporción que la parte que se enajene represente de los mismos bienes, siempre que no se hubiera acumulado dicha ganancia previamente.
Igualmente, se les exime de realizar pagos provisionales por concepto de ISR y, en caso de que los accionistas sean fondos de jubilaciones y pensiones, se debe entregar a dichos fondos un crédito fiscal por un monto equivalente al resultado de multiplicar el impuesto del ejercicio por la participación accionaria promedio diaria que los fondos tuvieron en el mismo ejercicio o por la participación accionaria al término del mismo ejercicio.
Sin embargo, derivado de las auditorías practicadas por el SAT, se ha observado que dichas sociedades han utilizado el esquema únicamente para el diferimiento del pago de impuestos. El esquema de diferimiento opera de la siguiente manera:
En una primera operación una sociedad aporta a la SIBRA el derecho de obtener los beneficios o frutos de un bien inmueble (usufructo) a cambio de acciones. No se lleva a cabo la aportación del bien inmueble como tal, es decir, la venta del mismo. Derivado de esta operación, la SIBRA difiere el pago del ISR hasta que venda las acciones que adquirió por la aportación o la sociedad aportante lleve a cabo la venta del usufructo.
Posteriormente, en una segunda operación la sociedad aportante vende la nuda propiedad del bien inmueble a una parte relacionada. Derivado de estas dos operaciones se obtienen los siguientes beneficios:
i) El diferimiento del pago del ISR por parte del accionista que enajenó el usufructo a la SIBRA, ya que este derecho real es un bien inmueble de conformidad con el artículo 750 del Código Civil Federal. De la venta de la nuda propiedad del bien inmueble se genera una pérdida fiscal, que reduce el impuesto a pagar, ya que el valor del mismo baja considerablemente al tener una carga sobre el mismo (el usufructo), y
ii) Si no hay venta del usufructo por parte de la SIBRA, y al estar constituido de manera temporal, en el momento que se venza el plazo se reincorpora al bien inmueble, sin que pueda considerarse que hay una enajenación por este reintegro, en términos del 14 del Código Fiscal de la Federación y, con ello, se habría enajenado un bien inmueble de una sociedad a otra usando una SIBRA sin el pago del impuesto respectivo.
Así, el resultado es una enajenación de un bien inmueble que pudiera generar un diferimiento en el pago del impuesto o inclusive el no pagarlo, además de pérdidas deducibles para efectos del ISR.
Por lo tanto, vigente se utilice con la intención de erosionar la base del ISR.
