Desarrolladores inmobiliarios y fabricantes de bienes de largo proceso de producción

La Ley del ISR vigente permite que las personas morales efectúen la deducción de los gastos indispensables y necesarios para el desempeño de sus actividades conforme al esquema de devengado, es decir, cuando se reciba el comprobante que ampare el precio o la contraprestación pactada, se reciba materialmente el bien o cuando se reciba el servicio, se pague o sea exigible total o parcialmente el precio o la contraprestación pactada, aun cuando provenga de anticipos.

No obstante, la propia Ley establece un tratamiento preferencial para los contribuyentes que realicen obras consistentes en desarrollos inmobiliarios o fraccionamientos de lotes, los que celebren contratos de obra inmueble o de fabricación de bienes de activo fijo de largo proceso de fabricación y los prestadores del servicio turístico del sistema de tiempo compartido. Este tratamiento preferencial permite deducir las erogaciones estimadas relativas a los costos directos e indirectos de esas obras, o de la prestación del servicio, en los ejercicios en que obtengan los ingresos derivados de éstas, en lugar de las deducciones reales que vayan efectuando los contribuyentes correspondientes a cada una de las obras o servicios mencionados.

Lo anterior provoca que se distorsione la base del ISR al no existir una simetría fiscal entre el ingreso generado y las deducciones realizadas por el contribuyente, así como el diferimiento del ISR que realmente se va generando, con la consecuente disminución de la recaudación.

Por ello, se propone eliminar la opción para este sector de contribuyentes de deducir las erogaciones estimadas relativas a los costos directos e indirectos de esas obras o de la prestación del servicio, simplificando con ello la determinación del ISR, eliminando la inequidad existente entre los diversos sectores de contribuyentes y evitando la distorsión de la estructura del ISR.

Adicionalmente, los contribuyentes dedicados a la construcción de desarrollos inmobiliarios obtienen un trato especial por las adquisiciones de terrenos que realizan. A partir de 2005, la Ley del ISR permite la deducción del costo de lo vendido, en lugar de las compras. No obstante lo anterior, durante el proceso legislativo de esa reforma se aprobó permitir a los contribuyentes dedicados a la construcción y enajenación de desarrollos inmobiliarios, deducir el costo de adquisición de sus terrenos en el ejercicio en que los adquieren.

Con el fin de homologar el tratamiento fiscal que reciben los terrenos de desarrolladores inmobiliarios, con el del resto de los contribuyentes, se propone a esa Soberanía eliminar la excepción aplicable a la deducción del costo de adquisición de los terrenos.

Sociedades Inmobiliarias de Bienes Raíces (SIBRAS)

Actualmente, las sociedades mercantiles constructoras o adquirentes de inmuebles tienen diversos beneficios, entre los que se encuentra el que permite a los accionistas que aporten bienes inmuebles a la sociedad acumular la ganancia por la enajenación de los bienes aportados cuando enajenen las acciones de dicha sociedad, en la proporción que dichas acciones representen del total de las acciones que recibió el accionista por la aportación del inmueble a la sociedad, siempre que la ganancia no se hubiera acumulado previamente, o bien, cuando la sociedad enajene los bienes aportados, en la proporción que la parte que se enajene represente de los mismos bienes, siempre que no se hubiera acumulado dicha ganancia previamente.

Igualmente, se les exime de realizar pagos provisionales por concepto de ISR y, en caso de que los accionistas sean fondos de jubilaciones y pensiones, se debe entregar a dichos fondos un crédito fiscal por un monto equivalente al resultado de multiplicar el impuesto del ejercicio por la participación accionaria promedio diaria que los fondos tuvieron en el mismo ejercicio o por la participación accionaria al término del mismo ejercicio.

Sin embargo, derivado de las auditorías practicadas por el SAT, se ha observado que dichas sociedades han utilizado el esquema únicamente para el diferimiento del pago de impuestos. El esquema de diferimiento opera de la siguiente manera:

En una primera operación una sociedad aporta a la SIBRA el derecho de obtener los beneficios o frutos de un bien inmueble (usufructo) a cambio de acciones. No se lleva a cabo la aportación del bien inmueble como tal, es decir, la venta del mismo. Derivado de esta operación, la SIBRA difiere el pago del ISR hasta que venda las acciones que adquirió por la aportación o la sociedad aportante lleve a cabo la venta del usufructo.

Posteriormente, en una segunda operación la sociedad aportante vende la nuda propiedad del bien inmueble a una parte relacionada. Derivado de estas dos operaciones se obtienen los siguientes beneficios:

i) El diferimiento del pago del ISR por parte del accionista que enajenó el usufructo a la SIBRA, ya que este derecho real es un bien inmueble de conformidad con el artículo 750 del Código Civil Federal. De la venta de la nuda propiedad del bien inmueble se genera una pérdida fiscal, que reduce el impuesto a pagar, ya que el valor del mismo baja considerablemente al tener una carga sobre el mismo (el usufructo), y

ii) Si no hay venta del usufructo por parte de la SIBRA, y al estar constituido de manera temporal, en el momento que se venza el plazo se reincorpora al bien inmueble, sin que pueda considerarse que hay una enajenación por este reintegro, en términos del 14 del Código Fiscal de la Federación y, con ello, se habría enajenado un bien inmueble de una sociedad a otra usando una SIBRA sin el pago del impuesto respectivo.

Así, el resultado es una enajenación de un bien inmueble que pudiera generar un diferimiento en el pago del impuesto o inclusive el no pagarlo, además de pérdidas deducibles para efectos del ISR.

Por lo tanto,  vigente se utilice con la intención de erosionar la base del ISR.

Régimen de Sociedades Cooperativas de Producción.

A través de los tratamientos preferenciales se busca alentar y promover determinados sectores o actividades económicas. No obstante, la evidencia indica claramente que éstos pueden resultar ineficientes en el logro de sus objetivos, debido a que la pérdida en bienestar social generalmente supera ampliamente el beneficio otorgado. Así, las pérdidas recaudatorias que causan estos regímenes se dan sin que los fines extrafiscales para los que fueron diseñados se alcancen.

Además, dichos regímenes generan distorsiones en las decisiones de los agentes económicos, reducen la base gravable y la recaudación, hacen compleja la fiscalización, provocan inequidad entre los contribuyentes y crean espacios para la evasión y elusión fiscales.

El régimen aplicable a las sociedades cooperativas de producción constituidas únicamente por socios personas físicas y cuya vigencia inició desde 2006, permite que la sociedad cooperativa no pague el ISR como una persona moral sino que
calcula el ISR de cada uno de sus socios, determinando la parte de la utilidad gravable del ejercicio que le corresponda a cada cooperativista por su participación en la sociedad cooperativa, difiriendo el pago del ISR hasta el ejercicio fiscal en que se distribuye la utilidad. Esta situación provoca inequidad respecto de otras empresas que por el hecho de tener una organización jurídica diferente, deben pagar el ISR cuando se generan las utilidades y no cuando se distribuyen.

Asimismo, las sociedades cooperativas de producción tienen la ventaja de efectuar anticipos a sus miembros personas físicas, los cuales son gravados como salarios con la tarifa progresiva. Dichos anticipos se disminuyen de la utilidad fiscal que determina la sociedad cooperativa permitiendo que ésta sea manipulable.

El régimen preferencial aplicable a las sociedades cooperativas de producción, dificulta las tareas de fiscalización, al impedir realizar un cruce adecuado de información con los proveedores y clientes de la misma, dado los diferentes momentos de determinación y entero del impuesto a lo largo de ejercicios fiscales distintos a aquél en que se realizaron las operaciones. De esta manera, se generan espacios para la evasión y elusión fiscales.

Por las razones expuestas, . De esta manera, estos contribuyentes se incorporarían a tributar en el régimen general de personas morales, con lo que se garantizará una contribución equitativa de todos los sectores de la economía al financiamiento de los programas públicos.

Consumos en restaurantes.

La Ley del ISR vigente permite que los contribuyentes personas morales y físicas con actividades empresariales y profesionales realicen la deducción de los consumos en restaurantes hasta por un monto del 12.5% del pago realizado.

Para evitar abusos de los contribuyentes por consumos en restaurantes que no corresponden a los gastos necesarios para la realización de su actividad, se propone eliminar esta deducción.